Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей от новостройки кажется финальным этапом сделки, но именно на приемке чаще всего выявляется некачественный ремонт. Девелопер может недоработать черновую подготовку, чистовую отделку или инженерные системы, а дольщик, торопясь переехать, подписывает акт без замечаний. Через несколько месяцев такие ошибки превращаются в расходы на переделку, споры с управляющей компанией и потерянное время.

Команда ООО "ВСЕЗАКОН.РУ" оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройке: участвует в осмотре, фиксирует дефекты, готовит претензию застройщику и сопровождает спор до досудебного урегулирования или суда. Ниже — практичный алгоритм приемки квартиры: что взять с собой, как проверять помещения с отделкой и без, куда вносить замечания и когда выгоднее пригласить эксперта.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр квартиры лучше проводить не «на глаз», а по заранее подготовленному чек-листу. Чем больше доказательств вы соберете сразу, тем проще будет требовать устранения недостатков или компенсации. На приемке пригодятся:

• блокнот и карандаш— фиксируйте размеры, показания счетчиков, замечания по отделке и результат проверки вентиляции;
• камера или смартфон— снимайте каждый дефект крупным планом и общим кадром, чтобы было понятно, где именно он находится;
• фонарик— нужен для осмотра углов, ниш, стояков, подоконников, щитка и других плохо освещенных зон;
• строительный уровень— поможет проверить отклонения стен, пола, подоконников и дверных коробок;
• отвес— пригодится для оценки вертикальности стен и перегородок относительно пола и потолка;
• рулетка— нужна для замеров комнат, дверных проемов, высоты потолков и расчета фактической площади;
• недорогой электроприбор— используйте его для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр для оценки напряжения.

Каждое нарушение стоит сразу описать, сфотографировать и перенести в смотровой лист или дефектный акт. Если замечания оформлены до подписания акта приема-передачи, у застройщика возникает обязанность рассмотреть их и устранить дефекты. Когда исправить недостаток невозможно, например при уменьшении площади, обычно ставится вопрос о соразмерной компенсации.

Как принимать квартиру без отделки

Квартиры с черновой отделкой нередко пытаются передать формально: представитель застройщика торопит дольщика и уверяет, что «так и должно быть». На практике именно на этом этапе важно спокойно сверить помещение с ДДУ, проектом и строительными нормами, потому что скрытые недочеты позже придется исправлять за свой счет.

В первую очередь проверьте:

• нет ли выраженных перепадов, трещин, щелей, сколов и смещения блоков или перегородок;
• совпадает ли фактическая площадь с условиями ДДУ и приложениями к нему;
• соблюдена ли геометрия помещений: стены должны быть ровными, углы — соответствовать проектным параметрам;
• не изменилась ли планировка без вашего согласия и дополнительного соглашения;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, петли и уплотнители, нет ли повреждений профиля и стеклопакетов;
• изолированы ли провода и подведены ли инженерные коммуникации в объеме, указанном в договоре.

Отдельно осмотрите стояки, трубы и счетчики. Трубопроводы не должны болтаться, подтекать или провисать, а на приборах учета должны быть пломбы. Показания лучше сфотографировать, особенно если квартиру пока нельзя принять из-за существенных дефектов.

Проверьте микроклимат: в комнатах не должно быть сырости, плесени, грибка, мокрых пятен и запаха канализации. Работу вентиляции можно оценить листом бумаги: если его притягивает к решетке, тяга есть; если лист падает, замечание нужно внести в акт.

Как принимать квартиру с отделкой

Отделка от застройщика может быть чистовой, предчистовой или частичной — ориентироваться нужно не на рекламный буклет, а на перечень работ и материалов в договоре. Все, что указано в ДДУ или приложениях, подлежит проверке при передаче квартиры.

Обычно в чек-лист включают:

• замеры фактической площади и сравнение с проектными данными;
• состояние пола, потолка, стен, покрытий, стяжки и штукатурки;
• монтаж входной двери, оконных блоков, фурнитуры и откосов;
• наличие межкомнатных перегородок, дверей и окон, если они предусмотрены договором;
• работу электропроводки, розеток, выключателей, светильников и щитка;
• водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию и доступ к счетчикам;
• сантехнику, радиаторы, запорную арматуру и иное установленное оборудование.

Если договор предусматривает дополнительные работы — например, вывод интернет-кабеля, подключение телевидения или установку отдельных приборов, — их отсутствие также является замечанием. Такие пункты не стоит переносить «на потом»: фиксируйте их письменно до подписания передаточного акта.

Чек-лист приемки квартиры у застройщика

Не подписывайте акт приема-передачи, пока существенные дефекты не описаны в документе и не согласован порядок их устранения. Ниже — основные зоны, которые стоит проверить, чтобы не пропустить дорогостоящие недочеты.

Площадь квартиры

Совет: назначайте приемку на дневное время. При естественном освещении легче заметить перепады, трещины, дефекты стеклопакетов, пятна влаги и неровности отделки.

Измерьте каждую комнату по полу, а помещения сложной формы разбейте на простые фигуры и сложите получившиеся значения. Если фактическая площадь меньше указанной в ДДУ, это может стать основанием для перерасчета цены или иной компенсации в предусмотренном законом порядке.

Входная дверь

Сверьте размер проема и качество монтажа двери с проектом. Стяжка у входа не должна крошиться, коробка — перекошиваться, полотно — самопроизвольно закрываться или открываться. Оставьте дверь приоткрытой: если она движется без вашего участия, возможны ошибки установки.

Пол

Стяжка должна быть ровной, прочной, без крошения, пустот, трещин и заметных перепадов. Толщина и качество основания должны соответствовать договору. В квартире с отделкой дополнительно проверяйте покрытие: вздутия, скрипы, зазоры, следы влаги и нарушение технологии укладки фиксируются как замечания.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны без осыпания и выраженных щелей. Даже если вы планируете натяжной потолок, измерьте высоту помещений: отклонение от ДДУ или значение ниже минимально допустимого может повлиять на требования к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Небольшой на первый взгляд перепад после ремонта может потребовать значительных затрат на выравнивание. Для разных видов стен и отделки действуют свои допустимые отклонения, поэтому спорные моменты лучше оценивать по нормам и фиксировать измерениями.

Важно: по СНиП 3.03.01-87 предельные отклонения по вертикали составляют до 20 мм для бетонных стен и до 10 мм для кирпичных, если иное не следует из применимых норм и проектной документации.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, ручки, уплотнители, подоконники и откосы. Окна должны открываться и закрываться без усилий и перекосов, а монтажная пена — быть защищена от ультрафиолета. Любые сколы, продувания, царапины и неплотное прилегание вносите в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогой техникой или смартфоном: при неисправной сети устройство может выйти из строя. Используйте простой электроприбор и, если есть возможность, вольтметр.

ЮЦ ООО "ВСЕЗАКОН.РУ"

Проверяйте не только розетки, но и выключатели, выводы под светильники, электрощиток и иные точки, которые застройщик обязан был установить по договору. Если один светильник включился, это не подтверждает исправность всей сети — осмотрите каждую точку отдельно.

Водоснабжение и канализация

Начните с коммуникаций: стояки, соединения и зона вокруг труб должны быть сухими, без луж и следов намокания. Запорные краны должны открываться с усилием, но без заклинивания, а выводы и тройники в санузлах — соответствовать проекту и обеспечивать подключение сантехники.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены ровно и надежно, без перекосов, повреждений и следов протечек. Если договором предусмотрены терморегуляторы или иные элементы отопления, они должны быть установлены до передачи квартиры.

Вентиляция

Оцените работу вентиляционных каналов с учетом требований СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Слабая тяга, обратный поток воздуха или посторонние запахи должны быть отражены в дефектном акте с требованием устранить проблему.

Следы насекомых и санитарное состояние

В квартире не должно быть насекомых, личинок, следов обработки или загрязнений, мешающих нормальному проживанию. Если вредители обнаружены, можно требовать дезинсекцию и приведение помещения в пригодное состояние; при сомнениях целесообразно привлечь эксперта.

Как оформить замечания к застройщику

Все дефекты вносятся в смотровой лист, ведомость осмотра или дефектный акт. Укажите дату, точное описание недостатка, помещение, по возможности — размер отклонения и приложенные фото. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика; отказ от подписи также желательно зафиксировать.

Не соглашайтесь подписывать передаточный акт «под обещание» устранить недостатки позже. После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без существенных замечаний, и спорить будет сложнее. Сроки устранения зависят от характера дефекта и должны быть подтверждены документально.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает дополнительную площадь, кладовую или иной вариант урегулирования. Такое предложение можно принять или отклонить — выбор зависит от ваших интересов и экономической целесообразности.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять замечания по этим зонам самостоятельно или вместе с другими покупателями, если дефекты влияют на безопасность, эксплуатацию или качество проживания.

На практике в новостройках часто встречаются трещины в отделке подъезда, перекошенные двери, проблемы с доводчиками, лифтами, протечки на технических этажах и в подвалах. Такие недостатки тоже подлежат устранению застройщиком в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка подходит, если у дольщика есть опыт и он понимает, какие дефекты являются юридически значимыми. Но в большинстве случаев покупатели пропускают нарушения, которые затем приводят к затратам на ремонт, замену коммуникаций, утепление лоджий или повторную отделку.

ООО "ВСЕЗАКОН.РУ" помогает принять квартиру в Казани с фиксацией строительных и юридически значимых недостатков. Эксперт осматривает помещения, формулирует замечания для дефектного акта и помогает не поддаться давлению представителя застройщика. Вы можете оформить доверенность и не присутствовать лично либо пригласить специалиста на приемку вместе с собой.